婚房购买攻略： 不同时机和方式背后的玄机

鲁迅先生曾在一次演讲中提到，戏剧《玩偶之家》里的娜拉出走后会怎样？他说： "娜拉既然醒了……因此只得走；可是走了以后，有时却也免不掉堕落或回来……她还须更富有，提包里有准备，直白地说，就是要有钱。"
走，很重要？可是，走以后呢？没有钱，也许还会回来，或者很艰难地活着。所以，女性除了相信爱情，还应坦然面对财富的力量，在房价如此高昂的今天，房产成为很多家庭最重要的资产，男女双方在购房问题上特别谨慎也在情理之中。
从法律视角看，什么时候买房、写谁的名字，区别确实不小。今天，我以一对年轻人婚前置办房产的故事为例，与欲置办婚房的年轻人聊一聊买房那些事儿。
全款买房的正确出资方式
两年前，韩梅梅来我们律所咨询，她和李雷准备结婚，想在婚前了解婚房该怎么买、什么时候买。他们的基本情况是：两人结婚，李雷的爸妈准备出资 100万元，韩梅梅的爸妈打算陪嫁40万元。在他们所在的二线城市买一套普通房子需要100万元，加上装修、买车、买家具等，正好再需40万元。
韩梅梅说，李雷家人提出一个方案：房子由李雷家买，李雷父母出100万元，领证前还是领证后买都行，但房产证上只写李雷一个人的名字，韩梅梅家的40万元用来装修、买车、买家具等。
乍一听，这个方案似乎很符合传统模式：男方家里出钱买房，女方家里出钱装修。可律师一下就能看出对韩梅梅不利的地方：房子登记在李雷一个人名下是绝对不行的。我既然代表韩梅梅，当然要指出这种方式的问题。
第一，不该由李雷父母单独出资买房。如果是婚前买的房子，登记在李雷名下，那肯定是李雷的婚前个人财产，不会转化为夫妻共同财产。有人说，那就让李雷家在婚后买，写李雷一个人的名字也不行吗？是的，也不行。只要是李雷父母全款买的房子，登记在李雷一个人名下，哪怕是婚后买，也算是李雷父母对李雷的个人赠与。只有登记在夫妻双方名下的，才算作是共同房产。
第二，韩梅梅家不应该用现金装修、买车、买家具。即使韩梅梅家是在婚前买车和家具，这些都是韩梅梅的婚前个人财产，可这些东西一经购买立刻贬值，不像房产那样能保值增值。如果韩梅梅家于婚后买车和家具，都算韩梅梅父母对小两口的共同赠与。
既然李雷家提出的方案对韩梅梅不利，那该怎么办呢？我给韩梅梅提出两个方案：第一个方案是保证韩梅梅的利益最大化。让双方家长共同出资买房，其中李雷家出资60万元，韩梅梅家出资40万元，写两个人的名字。这样，房子就是共同所有，之后买车及其他装修款都由李雷家出。
第二个方案是遵循公平原则，三七开或者二八开。比如，在房子上，李雷家出资70万元或者80万元，韩梅梅家出资30万元或者20万元，房产证上写明按照百分比按份共有，剩下的钱共同买车、装修。
 
贷款买房的法律效果
通过前面的分析，我们知道了全款买房时女方怎么写名合适，那是不是贷款买房就会对韩梅梅有利呢？如果生活在一线城市，买房100万元只够首付。那么，在贷款的情况下，婚前买还是婚后买有什么区别？
如果婚前买，李雷家出100万元首付，房子登记在李雷一个人名下，婚后韩梅梅和李雷一起还贷：这种情况下，首付和合同是在婚前进行的，房子归李雷；婚后韩梅梅和李雷共同还贷，房子增值部分为小两口共同所有。
如果婚后买，李雷家出100万元首付，即使写李雷一个人的名字，房子也是夫妻共有。万一将来两人离婚，因首付是李雷家出的，分割财产时李雷可以适当多分。
还要厘清的是，房屋归夫妻共同所有不等于离婚时房屋平均分割。共有房屋，离婚时以平均分割为原则，但也会考虑出资贡献，还有结婚时间长短等，会给一方多分，另一方少分。
这一点同样适用于女方在房产上没有出钱，但加了女方名字的情况。如果结婚时间过短，加名当然可以被认定为房产是夫妻共同所有，但不一定等于平均分割。法官判决时，会考虑出资贡献、结婚时间长短、有无子女等因素，以适当调整分割比例。
婚后共同买房的写名问题
近年来，要求婚后买房加名事件陡增，引起了不少家庭纠纷。假设父母没有参与出资，婚后两人挣钱共同买房，但房本只写一个人的名字，有那么可怕吗？
其实，这种情况下的房产，不管是写一个人的名字还是写两个人的名字，都是夫妻共有房产，完全没有必要加名。
有人对不动产权证书上 "共有情况" 一栏所写的 "单独所有" 这个词很敏感，以为房子只属于写名字的一方？其实不是，单独所有，指将公民自己所有的房屋区别于与单位、与国家共同所有的房屋。比如，经济适用房，在共有情况一栏写的是 "共有产权" ，意思是产权是国家和公民共同享有。因此， "单独所有" 这几个字不影响夫妻房产的共有性质。
还有人担心夫妻共同买的房子写一个人的名字，写名字之人可随意将房子抵押或者买卖。比如，李雷和韩梅梅共同买了一套房，产权证上只写了李雷的名字。如果李雷要卖此房，他就要提供婚姻关系证明，如果提供结婚证，还要韩梅梅一起签字才能卖房？抵押也是同样的道理，如果李雷想将房子抵押贷款，需要韩梅梅一起签字。当然，找一些不正规的金融公司进行贷款，可以不经韩梅梅签字。
写一个人的名字其实也有好处，比如只留下一个人的贷款记录，在买第二套房的时候容易些。总之，如果对方动了找人冒充，恶意抵押的心思，仅通过房子加名是没有那么大作用的，还需要通过其他法律手段加以防范。
总结一下，站在韩梅梅的立场，我会建议韩梅梅的父母在婚后出钱给小两口买房，即使产权证上写一个人的名字，也是夫妻共同房产；而且，韩梅梅父母的出资用在房子上而不是用在买车和家具上更保险。综合来看，贷款买房，婚后买房，对韩梅梅更划算。