任某某不服秦皇岛市北戴河区牛头崖镇人民政府作出的《关于筹备业主大会申请的答复》案（秦北政复决〔2024〕37号）

北戴河区人民政府行政复议决定书

秦北政复决〔2024〕37号

申请人：任某某

被申请人：秦皇岛市北戴河区牛头崖镇人民政府

地址：北戴河区宁海道与205国道交叉路口东南侧

法定代表人：李雅娜；职务：镇长

申请人对被申请人作出的《关于筹备业主大会申请的答复》内容不服，书面提出复议申请。我单位于2024年12月17日收到申请，现已审理终结。 

申请人请求：1.撤销“关于筹备业主大会申请的答复”。2.

责令被申请人对申请人的筹备业主大会申请限期重新作出处理。

申请人提交了行政复议申请书、身份证明及证据材料1页。

申请人述称：申请人于2024年8月25日通过ems向被申请人递交了筹备某小区首次业主大会申请，11月18日被申请人作出“关于筹备业主大会申请的答复”，以某小区无正式移交手续为由，不予组织、指导成立xx小镇首次业主大会会议筹备组。

申请人认为：被申请人作出的不予组织、指导成立xx小镇首次业主大会会议筹备的行政行为主要证据不足，行政行为不合法。《秦皇岛市物业管理条例》第十六条规定:“物业管理区域内，已交付的专有部分面积占比超过二分之一时，三十名以上业主或者占业主总人数百分之五以上的业主可以向街道办事处、乡(镇)人民政府提出筹备业主大会的书面申请。街道办事处、乡(镇)人民政府应当自收到业主书面申请之日起两个月内，组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

物业管理区域内，具备成立首次业主大会会议筹备组条件，而业主未提出申请的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当组织、指导业主推荐业主代表并成立首次业主大会会议筹备组。”

根据上述规定，只要物业管理区域内，已交付的专有部分面积占比超过二分之一，三十名以上业主向乡(镇)人民政府提出筹备业主大会的书面申请，被电请人收到申请就应当在两个月内组织、指导成立首次业主大会会议筹备组，成立筹备组。

某小区属于北戴河区，归牛头崖镇人民政府管辖，小区交付已过两年，各手续齐全，并不存在被申请人所称的没有正式移交手续，被申请人并没有证据证明某小区已交付的专有部分面积占比没有超过二分之一。因此，被申请人以此为有不成立筹备组，法律依据不足，主要证据不足不予组织成立筹备组的行政行为不合法。

《物业管理条例》第十五条规定:物业管理区域内，已交付的专有部分面积占比超过二分之一时，建设单位应当在三十日内书面告知街道办事处、乡(镇)人民政府，并报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料:(一)物业管理区域证明材料:(二)房屋以及建筑物面积清册;(三)业主名册;(四)建筑规划总平面图;(五)共用设施设备交付使用证明材料;(六)物业服务用房配置证明材料;(七)其他有关的文件资料。

目前，xx小镇物业管理区域内，已交付的专有部分面积占比已经超过二分之一，根据《物业管理条例》第十五条规定，秦皇岛盘恒房地产开发有限公司作为建设单位应当在三十日内书面告知所在地的北戴河区牛头崖镇政府，并报送筹备首次业主大会会议所需的上述文件资料。

收到成立筹备组申请后，要求开发商在规定时间报送上述材料，是被申请人的法定职责，根据《物业管理条例》第七十一条规定，请求区住建局协助处理，要求开发商改正，也是被申请人的法定职责。被申请人所称某小区无正式移交手续，证据不足。被申请人以某小区无正式移交手续为由，不予组织、指导成立xx小镇首次业主大会会议筹备组，主要证据不足，也没有法律依据，行政行为不合法。

综上，《中华人民共和国行政复议法》第六十四条规定:“行政行为有下列情形之一的，行政复议机关决定撤销或者部分撤销该行政行为，并可以责令被申请人在一定期限内重新作出行政行为:(一)主要事实不清、证据不足…”。为维护申请人的合法权益，特申请行政复议，请复议机关查明事实，支持申请人的复议请求。

被申请人认为：被申请人在接收到某小区部分业主代表交来的《关于成立某小区业主委员会的申请》后，立即会同相关部门进行协商。根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理管理条例》《秦皇岛市物业管理条例》以及《业主大会和业主委员会指导规则》第八条之规定，物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料:(一)物业管理区域证明;(二)房屋及建筑物面积清册:(三)业主名册;(四)建筑规划总平面图;(五)交付使用共用设施设备的证明;(六)物业服务用房配置证明;(七)其他有关的文件资料。

经与某小区物业了解，截止目前该小区已交付的专有部分面积已超过建筑物总面积50%，但牛头崖镇人民政府至今尚未接收到建设单位报送的以上筹备首次业主大会所需的文件资料。

综上所诉,我单位已在规定时间内做出暂缓筹备某小区业主大会的答复意见。

被申请人请求：依法驳回申请人全部复议请求。

被申请人提交了行政复议答复书。

本机关工作人员于2025年1月6日当面跟申请人沟通了相关情况，询问申请人质证意见，申请人表示：请求复议机关支持复议请求，无其他意见。

经审理查明：申请人于2024年8月25日通过ems向被申请人递交了筹备某小区首次业主大会申请，11月18日被申请人作出《关于筹备业主大会申请的答复》，称某小区无正式移交手续，建议某小区业主在移交手续完成后，再提出成立业主委员会的申请。

本机关认为：依据《秦皇岛市物业管理条例》第十五条“物业管理区域内，已交付的专有部分面积占比超过二分之一时，建设单位应当在三十日内书面告知街道办事处、乡（镇）人民政府，并报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：……”第十六条“物业管理区域内，已交付的专有部分面积占比超过二分之一时，三十名以上业主或者占业主总人数百分之五以上的业主可以向街道办事处、乡（镇）人民政府提出筹备业主大会的书面申请。街道办事处、乡（镇）人民政府应当自收到业主书面申请之日起六十日内，组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。”第六十七条“街道办事处、乡（镇）人民政府履行下列职责：（一）指导和监督业主大会成立和业主委员会选举、备案；……”第七十一条“建设单位违反本条例规定，有下列情形之一的，由县（区）住建主管部门责令限期改正；逾期不改正的，按照下列规定进行处罚：（一）未报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料或者未移交物业服务相关资料的，予以通报，处二万元以上五万元以下罚款；……”的规定，现被申请人在获悉某小区交付业主的专有部分面积占比超过二分之一时，应当督促建设单位提交筹备首次业主大会会议所需的文件资料，组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。建设单位不履行法定义务，被申请人应当通报给住建部门查处建设单位的违法行为。被申请人以无正式移交手续为由答复属于拖延履行法定职责。

本机关决定：根据《中华人民共和国行政复议法》第六十六条“被申请人不履行法定职责的，行政复议机关决定被申请人在一定期限内履行。”的规定，责令被申请人自收到本复议决定之日起60日内履行组织、指导成立首次业主大会会议筹备组的法定职责。

申请人如不服本决定，可在收到本决定之日起15日内向秦皇岛市北戴河区人民法院提起行政诉讼（地址：秦皇岛市北戴河区北六路26号；电话：12368；网络方式:“人民法院在线服务”微信小程序）。

秦皇岛市北戴河区人民政府     

2025年2月5日