【案情】马某打算为母亲李某购买一处二手房。因工作繁忙，她无时间看房，便让李某在房地产经纪公司登记，寻找房源。2010年12月，李某和甲房地产经纪公司签订了协议，委托甲公司提供房源。双方约定，若最终由甲公司促成房屋买卖，李某愿向甲公司支付房屋总价的1％作为中介服务的佣金；若李某或其关系人在6个月内与甲公司介绍的房屋业主达成私下交易，则甲公司有权要求李某支付房屋总价的2％作为赔偿金。甲公司手中正好有一处楼房，所有权人为赵某，房子各方面的条件基本上都符合李某的要求。第二天，甲公司就带着李某到赵某所在的小区看房。
正值赵某在家，李某看完房后，觉得各方面的条件还不错，但在当时，李某基于 4000元的中介费过高，表示回家与家人商量再说。回家后，她跟女儿马某说了看房的情况。马某认为，中介费较高，不如直接与房主联系交易。于是，马某跟赵某联系上了，双方一拍即合，都认为中介公司索价太高，便商量着自行买卖过户。因担心所签的协议条款的惩罚性规定，双方便商定由马某出面与赵某签订了房屋买卖合同，2010年12月8日，双方签订了房屋买卖合同，马某以35万元购买了赵某的住房。在联系的过程中，双方也聊得比较投机，竟然发现原来马某的一个朋友徐某是赵某的丈夫张某的同事。
甲公司的业务员在陪李某看房时，眼见李某满意房屋的状况，后多次催促，却无音讯，不禁生疑。经多方打听，甲公司得知了赵某将房屋出售给马某之事。于是，甲公司将李某诉至法院，要求李某给付佣金3500元、赔偿金7000元。
在案件开庭审理过程中，李某并不承认自己与马某的母女关系。在甲公司的申请下，法院从相关部门调取的户口登记簿中，查清了二人的母女关系。李某又提出，马某与赵某的房屋交易是双方的共同朋友徐某牵线搭桥，还提交了徐某的书面证言以及徐某因公不能出庭的证明。不料，正是这份书面证言露出了破绽。在证言中，徐某表示他于2010年12月中旬为双方介绍联系。实际上，马某与赵某在2010年 12月8日即上旬已经签订了合同，徐某的证言明显与事实不符。
法院经审理后认为，双方当事人在平等自愿、协商一致的基础上达成的房屋买卖委托协议，内容不违反国家法律规定，应认为有效，双方因此形成了居间合同的法律关系。在甲公司依约为李某履行了提供房屋买卖信息及带其看房的义务后，李某因从甲公司处得到的信息，由其女马某购得所看房屋。因协议中明确约定了被告及其关系人在6个月内不得与原告介绍的卖房人达成私下交易，否则原告有权要求赔偿金，此系双方当事人对违约责任的意思自治，不违反法律规定；因此，原告要求被告支付赔偿金的请求，证据充分，应予支持。因被告与房屋业主并未在房屋买卖成交确认处签字，甲公司并未促成李某与赵某之间达成房屋买卖合同，所以对甲公司要求李某支付佣金的诉讼请求，法院不予支持。最终，法院判决李某向甲公司支付赔偿金7000元，驳回了甲公司的其他诉讼请求。
【法律评析】
本案争议的焦点为李某是否应就利用从甲公司取得的信息而促成成立的房屋买卖合同向甲公司支付佣金。本案所涉及的问题为居间合同法律关系中的居间人的报酬请求权的行使条件。
居间合同，是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。在居间合同关系中，接受对方所提供的订立合同的机会或者订立合同的媒介服务，并为此支付报酬的当事人，为委托人；向对方提供订立合同的机会或者订立合同的媒介服务，并为此获得报酬的当事人，称为居间人。
居间人的权利包括了报酬请求权和费用请求权。
居间人的报酬在商业习惯上被称为 "佣金" 。《合同法》第426条第1款规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。根据《合同法》的规定，居间人促成合同成立的，有权要求委托人按照约定支付报酬；若未能促成合同成立的，或合同成立后却无效或者被撤销的，居间人则不能向委托人请求支付报酬。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，居间人有权要求该合同的当事人平均支付报酬，因为签订合同的双方当事人都是居间合同的受益者，都应当为此项获益向居间人支付报酬。
《合同法》第426条第2款规定： "居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。" 第427条规定： "居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。"
居间人的费用请求权，只能在未促成合同成立时得以行使。因为居间人的报酬中，一般已经包含了居间人的费用支出，若居间人促成合同的成立，在向委托人请求支付报酬的同时，仍向委托人请求支付费用，则为重复性请求，不应得到支持。在居间人未能促成合同成立时，不能向委托人主张报酬，但因居间人为居间活动已支付了费用，而居间活动也是为了委托人的利益，因此对于居间人为居间活动支出的必要费用，委托人应当支付。
对于居间合同的其他方面的内容，则依照《合同法》的总则规定予以规范即可。
将居间合同的有关法律规定和理论阐述后，我们再来分析本案的争议焦点，便一目了然。李某作为委托人，委托居间人甲公司提供订立房屋买卖合同的媒介服务，故甲公司取得报酬的必要条件为--在甲公司提供的服务下，促成李某与他人之间签订房屋买卖合同，达成交易。而事实上，李某并未与赵某签订房屋买卖合同，系其女马某与赵某达成房屋买卖协议，马某并未委托甲公司，与甲公司之间并不存在居间合同的法律关系。因甲公司未促成李某与马某达成房屋买卖合同，无权向李某主张佣金即报酬。
但是，基于马某与甲公司之间签订的委托协议，若李某或其关系人在6个月内与甲公司介绍的房屋业主达成私下交易，则甲公司有权要求李某支付房屋总价的 2％作为赔偿金。结合本案的情况看，马某确实利用李某从甲公司取得的信息自行与赵某签订了房屋买卖合同，李某并未遵守合同的约定，应负违约责任，故法院最终支持了甲公司索要赔偿金的请求。
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